7、8月一连串的房贷收紧消息使得调控政策松动传言烟消云散，后续政策是否再度收紧仍有很大不确定性。

    经历了2008年和2009年成色不足的“金九银十”，今年依旧有众多开发商延迟开盘，孤注一掷地将宝押在9、10月楼市。

    面对9、10月即将到来的新增供应爆发，有开发商选择了先下手为强，赶在8月末降价出货，有的则依旧执着地押宝“金九银十”，寄希望于楼市的逐步回暖可以带动成交并少降一点价。不过，政策影响给未来楼市带来的不确定性仍是谁都不能回避的问题。

    调控政策依旧虎视眈眈

    7月市场曾经一度有过对政策松动的猜测，但是，随后的二套房“认房认贷认调查”，还有紧接着的“第三套个人房贷停放”的消息，迅速让这种猜测消失无影。上海中原副总经理陈宇珏透露，此次房贷收紧后,虽然市场短期内并未有明显的波动，但若此次贷款政策能够严格、持续地执行，将对未来买卖双方的心理预期产生较大影响，房地产作为投资杠杆的优势也将减弱，一部分实力较弱的投资客将淡出市场。

    政府部门对开发商监管力度也越来越严厉。继国土资源部清查囤地之后，商品房预售监管措施也被提上日程。近日，有报道称北京拟出台“商品房预售资金监督管理暂行办法”，更有其他城市的房管部门也在酝酿类似措施。在当前房地产仍处调控阶段，预售房款纳入银行监管也是在向楼市传达政策从严从紧的信号和压力。

    等还是不等，保守派对阵行动派

    在政策消息频出的同时，开发商已经赫然形成两派，一派是行动派，他们中对市场反应最快的从6月就率先降价，以打折促销、低价入市方式吸引市场人气，如绿地等，也有新近加入降价大军的大华等。 7月中旬上海楼市终于向上突破了商品住宅周成交10万平方米的冰点，并且渐渐站稳了15万平方米的阶段高峰，回暖迹象明显。特别是7月末以来的近几周，几乎每个周末都有多个新盘开盘，而且优惠力度十分惊人，因此造就了如中环1号等一批“日光盘”的出现。

    房企的降价压力一定程度上来源于企业资金压力。今年上半年，大多数房企没有完成销售任务。从各大房企近期发布的半年报来看，不少房企的现金流量为负数，具有较大的资金压力。

    “9、10月份，特别是房展前后一般都会有一波开盘潮，我们不想到那个时候再推盘面临巨大竞争，何况调控是否会继续收紧也不清楚，于是决定趁着8月的楼市回暖，早点降价出货。”一位不愿意透露姓名的开发商表示。

    然而，也有众多开发商仍是选择了继续等待，这形成了楼市另一个保守派。自从新政后，这些开发商就一再地延迟开盘，预计报价也实行“走走看看”的态势，显示出了充足的耐心，静等金九银十。专家指出，他们之所以愿意等待，一方面是寄希望于金九银十能带来一波成交高峰，市场回暖后就可以少降一点价，另一方面是资金压力不大。

    竞争加剧，近百楼盘押宝“金九银十”

    事实上，选择等待的开发商确实不少。这也预示着大批供应正在积聚。去年年末，上海一手商品住宅可售量为480万平方米左右，由于今年上半年的库存去化减缓。目前，上海一手商品住宅可售量为601万平方米，相比去年增加了约100万平方米。这些是已有的供应，此外，今年9、10月预计新增供应也会迎来一波高峰。

    据不完全统计，预计有80多个楼盘有望在9、10月上市。其中有不少楼盘首次开盘，如宝山的中梁英伦印象、中环国际公寓、嘉定的好世皇马苑、保利·梧桐语、徐汇的旭辉朗香郡、杨浦的仁恒怡庭、青浦的海上湾一期、闸北的都荟豪庭等。此外，就连近期比较少见的市中心高端住宅也有不少新增供应，如黄浦的公馆77、绿城黄浦湾、香港名都、卢湾的翠湖天地嘉苑、长宁的长宁88金廷等。如果再考虑到部分原本预计8月开盘的楼盘延迟开盘的可能性，那么今年9、10月份开盘的楼盘很有可能会接近百个。

    随着今年9、10月份供应的爆发，这也意味着市场竞争会越发加剧。

[专家视点]

成交量预计将二次触底（世联地产上海公司总经理 袁鸿昌）

    目前政策已基本出尽，未来市场自身的力量将发挥其主导作用。目前部分城市商品住宅成交量触底反弹的现象，说明市场信心逐步回升，但鉴于价格尚未真正松动，这种反弹的态势可能不会长久。从消费者心理预期的角度和开发商日趋紧张的资金链来看，未来可能重蹈上一轮调控的双触底过程，直到成交量的二次触底后，价格低谷才能形成。

    尽管下半年可能不会再出台更为严厉的调控政策，但从目前坚挺的房价来看，政策导向仍然不会放松。一方面，出台的密集政策需要逐一消化，另一方面，诸如地方财政、保障房供给等一些促进房地产市场稳定发展的长效机制也将被建立。

下半年房价或降15%（同策研发中心高级分析师 党鑫）

    我们预测下半年上海商品住宅成交价格将较上半年下降15%左右，但 仍 高 于2008、2009年的全年平均水平。同时，下半年可售余量预计约为570-610万平方米，较上半年有所增加，增加幅度约为15%左右。需求量和供应量之比处于0.7-1.0之间，市场上的需求对供应仍有较强的吸收能力。市场上对下半年供应量的预计值为600-800万平方米，则按照我们预测的供求比计算，下半年成交量约为510-680万平方米，较上半年的353万平方米有44%至93%的增长。